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　　住宅豪宅化，住宅酒店风，算一种趋势，因此外立面风格也在往酒店方向靠，西安比较典型的中大国际九号，玫瑰园，源邸壹号等，都属于住宅公建化风格，公建立面深色更有质感。

　　其次，改善小区现在流行大面积的铝板和玻璃组合，这两种材质本身，颜色就偏深灰，和周边普通住宅真石漆的黄色，白色有明显区别，增加小区的昭示性。

　　最后是规划要求，过去很长时间，西安住宅一直是土黄色立面，耐脏但不美观，2020年后， 西安城市色彩主色调明确为“黄韵银律”，以暖黄、银灰为城市基色，依托自然山水格局、历史文脉、功能空间氛围进行色彩分区。

　　部分区域，比如灞河沿线重点区域内，还要求建筑附属设施和外立面应当进行一体化设计，住宅建筑外立面应当进行公建化设计。

　　如果有一天，黑灰色外立面遍地，相信土黄色又会重新流行，人无我有，业主要的也是稀缺度。

　　答：原来是 铁路分局第八职工子弟小学，98年成立，05年移交未央以后改名，学校比较小，年代也久了，硬件很一般，但老学校本身的师资，生源积淀还是有的，在未央的公办里算中等学校，对应的初中为东元路学校。

　　未央区自己的名校，主要是东前进小学，西航三校，方新小学，组成了是那个教育集团，扶持其他学校，这些学校放未央区域内，还算不错，放在西安，就是普通公办。

　　城北一直以来有教育荒漠的称呼，家长择校目前有两个方向，首先是经开区，经开一校，二校，经开一小，一中，五小，西安第一实验学校，其次港务区，铁一陆港，高新陆港，师大陆港。

　　未央区域内，徐家湾片区新开学的团结实验学校，是高新一中初中部的名校+，其余再无五大扶持案例。

　　问：高新三期中介卖房说新建50小，51小，比高新21小更好，依据是什么？

　　答：21小也是2020年9月新开学的学校，占地48亩，学校 游泳馆、图书馆、篮球馆、足球场、陶艺室、舞蹈室、科学实验室、计算机教室、心理咨询室、劳技室等，硬件很好。

　　师资部分，21小是高新六小的名校+，核心团队去了 1名执行校长、1名副校长、4名中层干部、8名各学科骨干教师，其中包含6位省市级教学能手。

　　而六小本身2015年建校，算是区域内普通公办，对应初中为三中，二初，自身不算出名，又划为名校，扶持21小，还是新建学校，周边择校学区房的家长也并不买单。

　　学区范围内， 枫丹白露苑、早安林庄、金堆城、中海熙峰里、燃料小区、博源雅居、未来家园、尚怡园、中圣绿苑、高新未未来、荣兴云天、泉上花间 小区 落户业主子女，也不算优质。

　　再看高新50小，51小，尤其是后者，属于高新一小，三十一小共同扶持，虽然九月才开学，但周边碧桂园，中海，龙湖，高科的业主早都翘首以盼。

　　从经济效益上，21小周边已开发谈球吧完毕，51小周边还有大量空地待售，学校的扶持力度和成绩，直接影响地价，不知这算不算依据。

　　答：准确的说是未央徐家湾和经开高铁新城区域，其他主城早已开发完毕，没有空地。

　　目前，浐灞国际港大开发商都扎堆了，而城北新建区域，叫得上名字的，这么多年，也就保亿，龙湖，万科，保利，且都集中在市府凤城八路沿线。

　　徐家湾片区，目前有龙湖，保利，绿城，中建和保亿，或者做一个项目，或者自身也不出名，传统大家比较认谈球吧的金茂，中海，招商，基本都没来过，几个方面原因。

　　一是城北整体购买力有限，房价上限比较低，产品比较刚需，当下只有改善有市场，做改善的在城北做刚需，也得不偿失。

　　其次，周边当下的新房也不好卖，周边没有太多利好，配套优势，单纯吸引周边地缘，外来新西安人，以及城南的人不来这里买房，开发商对拿地信心有限。

　　最后单独来说高铁新城，过往市场好的时期，有绿城，恒大，中南，碧桂园，现在市场差，基本是经发一家独大，一条尚稷路沿线，各种白桦林系列扎堆。

　　我知道的头部开发商，暂时没有在此拿地的意向，配套不足，人气有限，大家的关注点还是在高新和港务，经发属于区域深耕，引进学校，商业，配套，和区域共成长，随着更多名校落地，城北往后会越来越好的，要有信心。

　　答：大背景是未央的公办学校数量够，但优质学校真的不错，小学阶段的方新小学，东前进小学，西航三校等组成了名校教育集团，帮扶新建学校，而上述名校本身也不出名，二流带三流平常心看待就好。

　　未央实验学校，九年制，2022年才开学，36个班，硬件很好，就在紫阙台楼下，接送也方便，属于目送式教育，生源也还纯粹，周边恒大，碧桂园，正荣等商品房子女。

　　师资方面，并没有明确的信息，新招聘老师，新入学学生，新完工校园，主打一个全新团队，在这个学校上，也达不到卷娃的程度，只是家门口，有学上而已。

　　城北择校，要么去经开，要么去港务，更纯粹的或者城三区，或者直接去高新，刷题，补习，考试！

　　答：如果是一个人的朋友圈，那可能对方是转行或者散心，如果是多个人的，说明中介最近确实集中出门团建，旅游，市场不好，整理内功，散散心，回来冲刺九月份最后一个销售旺季。

　　根据冰山数据统计的全国91城二手房数据，七月环比全部下跌，西安的二手房均价来到11649元/㎡，和大家实际卖房的观感也类似，明明一降再降，但还是没有客户上门。

　　新房，起码有渠道带客，线上直播，广告宣传，开发商多发发力，业绩还算可以，但二手房，房东形单影只，挂牌了以后，除了不停催中介，也没有太好的办法，但但问，就是让挂小区最低价。

　　对于买家来说，明知现在房价没筑底，买新房，虽然也担心背刺，但四代住宅和花里胡哨的展示区，仍会让人上头，但一旦预算充足，也不会首选二手房。

　　四代高赠送的冲击，外加投资止损立场，恐慌性抛售，新建名校+冲击，让二手房的日子越来越难熬，甚至中介也不太愿意卖二手，都去卖新房了。

　　答：时机不对，努力白费，也许这个时候真的不适合卖房，不妨等等，或者收租先，不差钱的情况下，越是跟风，越难有好结果，且万科当年都买的早价格低，只是没卖高点，再降点也不亏。

　　难卖的原因几方面，第一，凤城五路区域二手太多，万科，碧桂园，华远，恒大，正荣，中南，且都是次新房，大型社区，竞争激烈。

　　第二，非热门区域，无优质学区，无工作人群，无商业聚集，就是普通居民生活区。

　　第三，顶楼老户型，下行市场，楼下常规户型，正常楼层都不好卖，顶楼的受众就更窄了，除非价格非常低，遇到有缘人。

　　这个时期，这个天气，能去看房的，那一定是意向度很高的，多和楼下的老中介联系，多互动，那是朋友，是救命恩人，不是仇人，正确评估挂牌价格，不要经验主义。

　　最关键的是，房子的卖相也要好，绿植，软装，灯光，墙面地面修补，尤其是卫生情况，仔细检查一下，中介上门拍照，照片也注意下角度，都是颜值经济，房子也要注意。

　　上述招数都使了，再看有没有客户，是因为价格还是其他原因，卖房和买房一样，是个动脑子的活儿，挂在中介等电话的时代过去了。

　　答：有句老话说，鞋子合不合适，只有脚知道，你喜欢阿迪耐克，但你妈喜欢足力健老人鞋，尊重就好，观念，生活习惯不同，没必要统一。

　　回归养老房，很多西安人有误区，心想着辛苦一辈子，一定要去环境好的地方，有个院子，安静生活，首选就想到浐灞，秦汉这些地方，但养老是高质量生活，不是低质量流放，光环境好有什么用，不吃，不喝，还是不出门，不带孙子，不生病。

　　城市人的养老适合在主城区，首选生活多年的地方，一方面都是熟人，子女不在有好友陪伴，减少寂寞感，无论是跳舞，去超市，健身，有个伴很重要，人是群居动物。

　　其次，生活配套要全，无论是地铁，医院，商业，还是公园，老人也是人，首选是要生活，要人气，还是群居的逻辑，孤单会让人抑郁。

　　最后，是房子本身，对于一个老两口，住大平层，洋房，还是家属院，区别已经没有那么大了，子女不在身边，房子大打扫费劲，房间空人心里也空，两室最好，老人有独立休息习惯，也便于整理。

　　更重要的是一定要有电梯，哪怕房子旧一点，窗户小一点，但光线要明亮，上下楼要方便，社区要人车人流，养老房，首先考虑养老，其实是房子。

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